Moet het weer lastiger worden om een hypotheek te krijgen?
Gepubliceerd door NU.nl/Tamara Awwad en Edo van der Goot in Hypotheek · 10 september 2016
Flink meer mensen durven en kunnen weer een woning kopen. Huizenkopers betalen vaker meer dan de vraagprijs en banken verstrekken fors meer hypotheken. Maar gaat dit niet iets te makkelijk?
In elke maand van dit jaar zijn tot nu toe meer woningen verkocht dan een jaar eerder. En ook de gemiddelde prijs van koopwoningen laat een stijgende lijn zien. In juli werd zelfs de grootste stijging op jaarbasis in bijna twaalf jaar opgetekend.
Kortom: de woningmarkt zit in de lift. Hoewel de woningmarkt onvoorspelbaar blijft, lijkt het nu alleen maar beter te kunnen gaan. En huizenkopers kunnen dan wel eens te veel risico nemen.
Huizenkopers bieden meer dan de vraagprijs.
Volgens gegevens van makelaarsvereniging NVM is bijna 13 procent van de woningen in het tweede kwartaal boven de oorspronkelijke vraagprijs verkocht. Dat aandeel is groter dan in het eerste kwartaal (10 procent) en ook flink groter dan voor het uitbreken van de kredietcrisis.
In de populaire regio Amsterdam wordt in meer dan de helft van de gevallen meer betaald dan de vraagprijs. In Zuid-Kennemerland en in de steden Groningen en Utrecht wordt een kwart tot een derde voor een hogere prijs verkocht.
"Je moet heel goed nadenken op het moment dat je een huis gaat kopen, want je gaat met een hypotheek toch een verplichting aan die in principe dertig jaar duurt. Dan zou ik niet over één nacht ijs gaan", zegt senior wetenschappelijk medewerker Marcel Warnaar van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hierover. "Als ik verhalen hoor dat je binnen een half uur een bieding moet hebben gedaan, dan kan ik me voorstellen dat je daar dus eigenlijk niet heel goed over nadenkt."
Warnaar legt uit dat mensen onder tijdsdruk vaak een meer door emoties gedreven beslissing nemen. Ze bieden dan bijvoorbeeld meer dan ze eigenlijk gepland hadden. "Als je aan het onderhandelen bent dan gaat het toch snel om een paar duizend euro. Dan leg je de telefoon neer en denk je: 'Oh volgens mij heb ik nu net een paar duizend euro weggegeven", zegt Warnaar. "Het snel willen of moeten beslissen is een prijsopdrijvende zaak en dat zie je natuurlijk terug in je maandlasten. Linksom of rechtsom."
Overigens denkt Warnaar dat banken wel ingrijpen als een bod belachelijk hoog is. Hypotheekverstrekkers bepalen op basis van een onafhankelijk taxatierapport of een hypotheek past bij de waarde van de woning. "Als een onafhankelijke taxateur denkt dat het huis echt niet waard is wat is wat jij daarvoor biedt, dan zal een bank daar ook geen hypotheek op verstrekken. Want dan sta je natuurlijk meteen onder water."
Bieders laten het voorbehoud van financiering achterwege.
"Ik hoor dat je soms moet bieden zonder voorbehoud van financiering. Dat is natuurlijk helemaal gevaarlijk", vertelt Warnaar. In populaire steden zoals Amsterdam en Utrecht dringen verkopers en makelaars er bij kopers op aan geen voorbehoud van financiering in het voorlopige koopcontract op te nemen. "Je moet je dan wel heel goed van tevoren hebben voorbereid: dat je echt zeker weet dat je een hypotheek kunt krijgen voor dat bedrag."
Zonder zo'n voorbehoud kunnen bieders de koop niet zomaar ontbinden als zij de hypotheek niet op tijd rond krijgen. Meestal moeten zij dan een boete betalen die kan oplopen tot 10 procent van de aankoopprijs. "Dan gaat het om enorme bedragen die je ineens moet ophoesten", waarschuwt Warnaar.
Politiek Den Haag wil geen regels aanpassen.
Ondanks de forse prijsstijgingen, vindt de politiek het niet nodig om de regels omtrent hypotheekleningen verder aan te scherpen. Van een bubbel is ook nog geen sprake, vindt de VVD. "Je weet pas dat er een bubbel is als die knapt. Dat kun je niet voorspellen", zegt Kamerlid Roald van der Linde. Hij is van mening dat de huidige regels een rem zetten op een te onstuimige prijsontwikkeling.
Regeringspartner PvdA ziet eveneens geen heil in extra maatregelen bij de hypotheekverstrekking. "Mensen die behoefte hebben aan een koopwoning moet je niet dwarszitten. Als je de regels verder aanscherpt, sluit je grote groepen mensen uit voor wie je geen alternatief hebt", zegt PvdA-Kamerlid Albert de Vries. Hij noemt het wel verontrustend als kopers overhaast een beslissing nemen.
Ook voor SP-Kamerlid Farshad Bashir zijn de regels omtrent hypotheken streng genoeg, maar hij waakt wel voor een eenzijdig verwachtingspatroon bij huizenkopers. "Mensen lijken te vergeten dat je huis ook minder waard kan worden." Een prijsstijging op jaarbasis in lijn met de inflatie, op dit moment dicht bij de 0 procent, zou volgens de SP'er gezond zijn.
Er zijn al genoeg maatregelen genomen, vindt ook Tweede Kamerlid Wouter Koolmees (D66). "De gekkigheid dat je meer kunt lenen dan de waarde van je huis is eruit en je moet verplicht aflossen. De overheid moet niet ieder jaar ad hoc reageren op aanpassingen." Koolmees spreekt van een "inhaalgroei" nadat koopwoningen in de jaren voor 2013 fors in waarde zijn gedaald.
"We ageren al langer tegen het principe dat schuld fiscaal voordelig is en vermogen niet", aldus de D66'er. De partij wil ook voorkomen dat de woningmarkt de Nederlandse economie hard raakt zodra de huizenprijzen naar beneden tuimelen, zoals het geval was tijdens de crisisjaren.
In het onlangs gepubliceerde conceptverkiezingsprogramma pleit D66 voor een verdere verlaging van de hypotheekrenteaftrek in ruil voor een lagere belasting op arbeid. De andere partijen presenteren de komende weken hun programma voor de verkiezingen voor maart volgend jaar.
Er is schaarste op de woningmarkt.
Veel partijen zijn het over één ding roerend eens: er moeten meer huizen bijkomen. "Bouwen, bouwen, bouwen", geeft CDA-Tweede Kamerlid Erik Ronnes als antwoord op de vraag wat nu prioriteit heeft op de woningmarkt. VVD, PvdA, SP en D66 denken daar net zo over.
Ronnes: "Natuurlijk staat de rente nu laag waardoor hypotheken goedkoper worden, maar er is vooral sprake van schaarste. De bouwproductie had het erg zwaar tijdens de crisis en loopt altijd wat achter op de vraag. De overheid moet nu zoveel mogelijk hindernissen voor nieuwbouw wegnemen en samen met de gemeenten plannen maken voor nieuwe woningen." De PvdA en D66 pleiten eveneens voor meer centrale regie vanuit de politiek.
Dat geldt niet voor de VVD. De liberalen zijn juist blij dat er afscheid is genomen van centrale planning. "De ontwikkelingen op huizenmarkt zijn niet te voorspellen. Je kunt niet meer dan twee jaar vooruit kijken. Gemeenten hebben er het beste zicht op", zegt Van der Linde. Hij is wel van mening dat gemeenten veel sneller moeten afboeken op te dure bouwgrond.
Eigen geld meenemen
SP-Kamerlid Bashir wil vooral stimuleren dat starters eigen geld meenemen. Nu ondervinden veel huizenbezitters het probleem dat hun woning op dit moment minder waard is dan de hypotheek die ze ervoor hebben afgesloten. Dit 'onder water' staan heeft een grote impact op de bestedingen van die huishoudens en dat heeft weer een negatieve impact op de economie.
In Duitsland is het heel gebruikelijk om van jongs af aan te sparen voor een huis. Bashir pleit in Nederland voor een bonusrente voor mensen die al vroeg geld opzij zetten voor hun toekomstige huis. Die bonusrente wordt in zijn plan mede gefinancierd door banken en de overheid.
Banken lopen tegen die tijd minder risico bij het verstrekken van een hypotheek en de overheid is minder kwijt aan de hypotheekrenteaftrek, rekent Bashir voor.
Hypotheekverstrekkers kijken vaker vooruit dan alleen naar het arbeidsverleden.
De arbeidsmarkt verandert en het aantal werknemers met een flexcontract groeit. Ook neemt het aantal zelfstandigen zonder personeel alleen maar toe. Werkgevers Randstad, Tempo Team en Yacht en een aantal hypotheekverstrekkers zoals de vier grootbanken, Florius en Obvion spelen hier op in door niet alleen naar het verleden te kijken, maar ook naar iemands kansen op de arbeidsmarkt.
Warnaar van het Nibud heeft twijfels over deze methode. "We zijn er redelijk terughoudend in om zo'n inkomensstijging nu al mee te nemen als die zich misschien over een paar jaar zal voordoen. Misschien dat je inderdaad over een paar jaar een hoger inkomen hebt, maar hoe ga je dan die eerste jaren aan je verplichtingen voldoen?"
Het Nibud adviseert een verdere versoepeling van de hypotheeknormen voor tweeverdieners.
Ieder jaar berekent het instituut welk hypotheekbedrag huishoudens met verschillende inkomens mogen lenen, zonder dat ze daardoor in financiële problemen komen. Dit jaar kunnen tweeverdieners al een hogere hypotheek krijgen dan in 2015.
In 2016 wordt bij de aanvraag van een hypotheek de helft van het inkomen van de minst verdienende partner meegerekend bij het vaststellen welk deel van het inkomen maximaal aan hypotheeklasten besteed mag worden. Een relatief groter deel van het gezamenlijke bruto inkomen kan dan worden uitgegeven aan de hypotheek.
Het Nibud stelt voor dit verder te verruimen, omdat tweeverdieners fiscaal gezien een voordeel hebben ten opzichte van eenverdieners. Het voorstel is nu ter consultatie voorgelegd aan hypotheekverstrekkers en -adviseurs.